El sector inmobiliario está atravesando un momento complejo pero esperanzador. Voy a intentar resumir para quien pueda servirle de ayuda mi visión del momento actual desde la experiencia de más de veinticinco años en el sector.
Después de año y medio de dura pandemia, el pasado verano vino marcado por un crecimiento en la demanda llevada de un estado de ánimo optimista. Después de tanto sufrimiento, la gente empezó a ver un poco de luz al final del túnel y ello se tradujo en ilusión por disfrutar la vida, por darse aquellos placeres que tal vez uno había ido refrenando a modo conservador, y unido a ello por anticipar o ejecutar ya las decisiones de compra de inmuebles, abandonando esa infinita espera en búsqueda de una posible bajada de precios.
Dicha actitud fue acompañada de un crecimiento del ahorro durante la pandemia, acelerando ello aún más las compras al no depender en gran medida de la financiación bancaria, la cual, si bien ha venido abriéndose de forma progresiva, podríamos todavía calificar de restrictiva. Digamos que la financiación fluye pero no hasta el extremo de servir de palanca o impulso significativo para el crecimiento de la demanda inmobiliaria.
Dicha situación de euforia o ilusión compradora se ha mantenido hasta el momento actual, si bien truncada en estas últimas semanas por la guerra en Ucrania. La incertidumbre que arroja la guerra unido a las consecuencias que ya han empezado a notarse en la economía ha provocado miedo en los compradores, con una cierta retracción de la demanda, pero de manera no muy significativa pues después de esperar dos años a que se diluyera el efecto de la pandemia, nadie está ya dispuesto a que nada le haga frenar de nuevo su decisión de acceder a una primera residencia o soñar con disfrutar de esa segunda residencia que tanto tiempo llevan ya esperando a comprar. Digamos que la incertidumbre está frenando un poco la demanda pero en modo alguno paralizándola, y en todo caso se trata de un freno suave y transitorio en la mente de los consumidores.
Por otra parte, previo a la guerra de Ucrania y agravado sin duda por ésta, un tercer factor había venido a interactuar en esta coyuntura que trato de resumir y no es otro que el significativo incremento de la inflación pasando de cifras casi negativas a una inflación del 6,5% a final de año, y que continua escalando debido principalmente a los costes de la energía.
El incremento de la inflación afecta de modo negativo a los consumidores en general pues reduce su poder adquisitivo, pero, sin embargo, desde una óptica inmobiliaria la lectura debe ser positiva, pues una vez más la inversión en inmuebles se presenta como la única inversión segura capaz de soportar la escalada inflacionaria, es decir, como valor refugio. Ello ha provocado un incremento muy sustancial en la demanda de inmuebles aptos para su puesta en rentabilidad vía alquiler, hasta el punto de proyectar la construcción de obra nueva dirigida no a la venta sino al alquiler, conociéndose este fenómeno como el «build to rent».
Estamos en definitiva ante un mercado de demanda, donde sin embargo, como nada podía ser perfecto, el desequilibrio viene del lado de la oferta, con escaso producto atractivo de segunda mano y un importante déficit de obra nueva. El parque de viviendas se ha ido envejeciendo y, lo que es peor, se ha desfasado en cuanto a estética y prestaciones, de modo que no casan con el gusto y exigencias de la actual generación compradora. Ni siquiera la reforma interior de la vivienda logra solucionar este desfase, pues el problema no es ya el interior sino el global de la edificación que no liga con las exigencia minimalistas, eficientes y greens de la actual generación. Si a ello unimos que la cultura española no es proclive a invertir dinero en renovar la casa para optimizar la venta, sino que se opta por bajar precio y que se lo reforme quien lo compre, el resultado es que hay muchas casas que están bajo los efectos de una profunda anestesia de la que solo se despertarán con búsquedas bajadas de precio que las sitúen en un perfil de oportunidad o ganga.
Por lo que hace referencia a la obra nueva la situación es de escasez debido a las restricciones financieras que exigen del promotor no solo haber ya comprado con recursos propios el solar, sino asumir los costes de proyecto, licencias, lanzamiento comercial y una buena parte inicial de la obra para obtener, después de acreditar haber vendido más de la mitad de las viviendas, la ansiada financiación. Dicha restricción ha provocado que las promociones inmobiliarias estén mayoritariamente en manos de grandes promotoras apoyadas por fondos de inversión, las cuales no se hallan interesadas en promociones de poco volumen en ciudades que no sean capitales de provincia.
A todo ello hay que añadir que desde la crisis de 2007 no se ha gestionado urbanísticamente suelo finalista, de modo que hay muy pocos solares aptos para su construcción inmediata.
Podríamos concluir diciendo que las perspectivas del sector inmobiliario son más que buenas si bien precisa de ciertos ajustes para facilitar una correcta aceleración. Desde una perspectiva inversora el momento es idóneo dada no solo la normalización, sino la progresión de la demanda y la escasez de oferta lo cual ha de redundar sin remedio en el incremento de precios y rentabilidades, como así está ocurriendo.
