Covid-19.- Medidas sobre los contratos de alquiler

Como consecuencia del estado de alarma aprobado para hacer frente a esta triste pandemia así como a sus profundas consecuencias tanto sociales como económicas, el Gobierno se ha visto obligado a aprobar diferentes medidas que ayuden a paliar en la medida de lo posible la nueva situación a la que, sin culpa por parte de nadie, todos nos hemos visto obligados a enfrentarnos.

Dado que han sido muchos y cambiantes los anuncios sobre medidas que se iban a adoptar, no siempre coincidentes con las medidas legales finalmente dictadas, las cuales han generado a su vez dudas y confusión, trataremos de resumir a continuación las medidas legales aprobadas, estando abiertos a aclarar o complementar cualquier extremo que podáis solicitar a través de vuestros comentarios.

MEDIDAS SOBRE CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

REQUISITOS PREVIOS

Hay que señalar en primer lugar que las medidas que relacionaremos a continuación se aplican única y exclusivamente sobre contratos de alquiler que cumplan dos requisitos:

a) Que tengan como objeto una VIVIENDA HABITUAL

b) Que el arrendatario se halle en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA derivada del COVID-19, a excepción de la prórroga contractual en que no debe concurrir dicha circunstancia.

Las circunstancias personales y económicas que han de concurrir para que se considere que el arrendatario se halla en situación de vulnerabilidad económica son muy casuísticas y, por tanto, difíciles de resumir, pero por el contrario resulta indispensable conocerlas, motivo por el que he optado por transcribir literalmente a continuación el art. 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 en el que se recoge dicha casuística:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

1. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
2. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.»

MEDIDAS CONCRETAS PARA ARRENDATARIOS DE VIVIENDAS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD

1. SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS EN CURSO DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTO.
   • Se suspende por un periodo máximo de 6 meses, es decir, hasta como máximo el día 2 de octubre de 2020
   • Ha de solicitarse por el arrendatario una vez finalizado el estado de alarma y acreditar estar en situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19 (me remito al art. 5 transcrito) y no tener ninguna alternativa de vivienda.
   • El Juzgado lo comunica a Servicios Sociales y éstos deciden el plazo de suspensión que hay que conceder, siempre con el máximo antes indicado del 2 de octubre
2. MORATORIA O CONDONACIÓN PARCIAL DEL PAGO DE LA RENTA
   • Supuesto en que el propietario sea una empresa o entidad pública o bien un gran tenedor, entendiendo por tal cualquier persona privada, ya sea persona física o jurídica (una sociedad) propietaria de de más de diez inmuebles (excluyendo parkings y trasteros).
     • Debe solicitarse al propietario antes del 2 de mayo de 2020.
     • El propietario decidirá en el plazo de siete días entre:
       1. Condonar el 50% de la renta durante el periodo que dure el estado de alarma y los meses siguientes, hasta un máximo en global de 4 meses si persiste en el arrendatario la situación de vulnerabilidad.
       2. Diferir el pago de la renta que se genere durante el estado de alarma y el tiempo en que persista la situación de vulnerabilidad, con un plazo máximo global de 4 meses. La cantidad aplazada se pagará de forma fraccionada durante tres años y no generará intereses.
          • Dicho aplazamiento cesa en el supuesto en que el arrendatario accediera a alguna linea de ayuda transitoria de financiación para el pago de alquiler.
   • Supuesto en que el propietario sea una persona física o jurídica privados y no sean grandes tenedores.
     • Debe solicitarse antes del 2 de mayo de 2020
     • El propietario no está obligado a conceder una condonación o diferimiento de pago, pero debe contestar en el plazo de siete días.
       • Si la respuesta es negativa, el arrendatario podrá optar a las lineas de financiación ICO aprobadas con el aval 100% del Estado, como ayuda transitoria de financiación de la renta por un plazo máximo de seis meses, cuyas condiciones se hallan pendientes de desarrollo mediante Orden Ministerial.

MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA NO VINCULADAS A LA CONCURRENCIA DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD.

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS

• Cuando el contrato finalice en el plazo comprendido entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.
• El arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por un plazo de seis meses, la cual habrá de ser aceptada por el arrendador.